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刘双舟博客

 
 
 

日志

 
 

拍卖大众化专题讨论(二)  

2009-07-11 00:48:00|  分类: 拍卖研究中心 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                            携手推进拍卖走向大众化

                                      杨宜胜

    拍卖研究中心计划就“拍卖大众化”问题举办研讨会,刘双舟老师希望我结合拍卖实践就该主题进行思考,仓促之中谈一点个人观点,欢迎各种不同声音参于讨论,并希望大家群策群力,为携手推进拍卖走向大众化作出努力。谈推进拍卖走向大众化之前,先让我们简单留意一下,个人委托拍品是目前所有蛋糕中最小的部分。不知你我长期以来是否注意到他为什么是最小的?个人委托拍品是蛋糕中最小的一块,同时也就说明了拍卖大众化、民品拍卖在我国要走的路还较长。应对金融危机,开拓拍卖业务,让拍卖走向大众化是方法之一。本文旨在举一两个例子简要说明应对金融危机形势下,开拓拍卖业务,携手推进拍卖走向大众化进程中,我们应认识到有哪些机制障碍与拍卖文化氛围的影响;如何清除制度约束与拓展大众化拍卖氛围,并寻找到制度支撑点。

    一、小蛋糕背后的大环境

    (一)小蛋糕数据:个人委托业务局部有上升现象,但总体也和金融危机态势一样,处于下降趋势。例如,广西拍卖行业协会统计文件:广西拍卖业2009年第一季度拍卖成交标的结构发生比较大的变化。法院委托的标的比上年减少24.8%,金融机构委托的标的拍卖成交额减少了41.1、%;政府部门委托的标的成交额减少了25%。但是,个人委托的标的成交额增幅为1.02倍。再例如,中国拍卖行业协会统计文件:从委托方看,除了破产清算组委托部分外,其余均有不同程度下降。其中下降最大的是政府部门委托部分,同比下降了59.99%,凸显了拍卖政策更趋严峻。法院、政府部门、金融机构、破产清算组、其他机构和个人2009年第一季度拍卖成交额分别为113.56亿元、131.04亿元、23.49亿元、18.46亿元、92.55亿元、10.12亿元,同比增长率分别为-10.51%、-59.99%、-51.11%、12.04%、-23.26%和-44.88%。

    (二)小蛋糕背后的大环境:机制约束与拍卖文化氛围

    A、浅谈机制约束

    目前推进拍卖走向大众化,机制约束个人认为的有以下一些方面,但远不止于以下方面:

    1、国家税务局发的〔2007〕38号文《关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人有关问题的通知》规定,本身这个规定其实没什么问题,但在现实拍卖委托中,由于实际操作的原因,让委托人放弃了委托拍卖。

    因38号文规定,个人拍卖除文字作品原稿及复印件外的其他财产,应以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。对个人财产拍卖所得征收个人所得税时,以该项财产最终拍卖成交价格为其转让收入额。纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值的,按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。

    这样,就产生了问题,例如个人委托拍卖房产,就会产生这样问题,一是,他通过其他街上的房产中介来交易,只要交适当的中介费,这中介费远小于拍卖佣金5%;二是,他通过自己做广告的方式来做一种对手交易,讨价还价,一分钱佣金不用出,因我国的经济还不是特别发达,人们的时间往往不是特别值钱,所以他们宁愿自行出卖;三是,如果通过拍卖行拍卖,还要交3%的个人所得税,一般都搞不清原值的,一般在房价上涨情形下,按扣除原值的20%来交个人所得税势必会高于按总成交价的3%。四是,个体委托人(即卖家),他们通过对手交易(对手交易即卖家自己先去找交易对手,然后谈好价格后,再在交易市场里面完成的交易),更容易规避一些税费,卖家与买家之间很容易达成协议,将成交价写得接近于评估价值,私下收取价格与办理过户的价格并不一致情况较多存在于二手房交易中,以相对较低价格来交纳一切税费;不必承担诸如拍卖成交后,高出价格部分的较高税费。

    2、农村集体经济组织下的拍卖问题。在乡村,随着农副产品集约化生产的加大,各种耕地、林地、水产养殖经营权、粮食的出卖等等都将会慢慢随着拍卖人的努力,走向拍卖市场。在以上方面各家拍卖行都稍有尝试,成功案例也常有之。但农村集体经济组织下的拍卖问题目前还存在着许多制度障碍与问题。这里仅提一下农村房地产拍卖问题。以引起思考。其中存在的主要问题有以下方面:

    ①随着中国城市人口数量快速增加的同时,许多城市人买不起房,他们瞄准了城乡结合部的农村。农村自建房尽管是可以进行买卖,但宅基地集体土地使用权须要依照法定程序进行转让和受让。中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中发〔1997〕11号)规定了,农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准,依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地,多出的宅基地,要依法收归集体所有。国办发〔2007〕71号规定了,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”(有关小产权房问题几千字是说不清楚的)。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《房屋登记办法》第87条规定了,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。有了以上问题,就算这些标的委托拍卖行拍卖,拍卖人,又怎敢接单来掺和其中扯皮。当然,有些标的权属清楚,其集体经济组织内部有人参于竞买,也是可以接受的,在这方面拍卖人也有成功尝试过。但城市化加快,更多的是城市人想参于竞买,却不能参于,就算有人大担尝试私下去买过,但一直也未拿到红本的房产证。

    ②另外,一部分农村自建房没有办理权属证书,因为他们不懂得依据《房屋登记办法》去办理房屋登记。《办法》第82条规定了,依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。因办法中要求的手续比较多,而且在实现权属过程中,是有偿的,所以,一部分农村的房屋就这样一直无名无份地存在着。这种现象在城乡结合部也常有之。这样的房产就算委托拍卖公司拍卖,拍卖人也未必愿意接受,就算接受后,前后期的工作是大量与复杂的。

    ③笔者曾遇到过一位想卖房的男士,他继承了乡下的房屋价值百万,尽管这位生活在城市里的城市人继承了房屋,但宅基地继承不了。因公民使用的宅基地,所有权属于国家或集体(这一点,城市的土地当然同样是国家所有,我们所用的土地也不过是几十年土地使用权);遗产必须是公民合法拥有的财产,对这些财产具有所有权,所以,公民是不能将宅基地作为遗产继承的,而只享有使用权。而且,因为这位男士继承的房屋占用的是集体经济组织的土地,村里正考虑要收他的土地使用租金。就因为这点,他想卖,当地村里人一直还没人想买,因家家都有自己的房子了,城乡结合部的城市人想买,却因办不到房产证,而只好作罢。房子只好空着或出租。在中国,这样的农村闲置空房,数字可观。拍卖人怎奈何?说白了,乡村里的房子或土地作为子女是没有永久的使用权。也就是说不能世代相传。那我们这些农民们,何必一直累死累活去建房子留给下一代。下一代早在城市里了,且这次中国的大发展所建设的房子远不比清朝以前的土房了,都是钢筋水泥的,将来再规划发展时,真是为促进就业、改善环境工作者们提供不少机会啊。

    3、向买受人收取佣金影响委托人(卖家)的情绪。向买受人收取拍卖成交价5%的拍卖佣金,成了国内拍卖企业的基本认同的接受委托内容之一。但正是因为这点,往往影响到卖家情绪,使他们认为这样会造成拍卖成交价的降低,最终就考虑选择用对手交易的方式来出卖自己的东西。

    B、拍卖文化氛围形成与影响

    1、受法拍屋、银行、金融机构不良资产处置、海关罚没物资等拍卖的长期影响,造成了民众有对拍卖的误读,形成了一种文化,觉得自己的东西被拍卖不是件好事。例如法拍屋吧,一般由法院执行拍卖不动产,主要原因是该不动产所有权人欠债,而必须拍卖该不动产还还债,即一是房屋抵押贷款未按期还;二是欠债不还;三欠税被强制执行;四是其他一些违反刑事附民事责任时,受行政处罚时等等都有可能造成法院强制执行拍卖。上述一、二是依《民法》108条和《物权法》16章抵押权规定,三是依据税法相关规定,四依刑法,行政处罚法等等相关法律法规,这里不再详述。我们这里要探究的是正是因为以上一些这样那样的原因,时间长了,类似的拍卖多了,大众心理在一听有什么标的要拍卖时,第一感觉就是不知谁又欠钱了,谁又被的东西被查扣了等等。所以,在一些个人委托拍卖的或房产或小车时,他们常要求拍卖人就其个人信息进行先期保密,并提到关于拍卖好像不是一件什么好事一样的观念。这种氛围的约束使我们在推进拍卖走向大众化时必需考虑到的一点。

    2、个人委托拍卖标的,往往是民众自己使用过的房产、汽车、其他物品以及生产出来的农副产品等等,对于自己用过的或生产出的东西是带有情感因素的,所以在定价角度上,他们的期望值往往相对较高,这也是个人委托拍品经常流拍的主要诱因之一。

    二、如何将蛋糕做大:清除机制约束与推进拍卖大众化氛围的形成

    做大蛋糕,应让蛋糕有好的托盘与品质,我们应积极寻找制度支撑点。清除一些约束机制,推进拍卖走向大众化需要全体拍卖业的共同努力。有实力的拍卖企业、拍卖协会、拍卖界各类精英不可推卸的责任;小的拍卖企业为了生存,更是不可放弃这个市场。

    (一)拍卖人、拍卖界精英们常接触各政府部门,在其中也应留意接触人大代表,在适当的时候,可以通过人大代表提案,尝试解决一些机制方面的问题。必境这些也只有我们自己这帮人了解其中机制存在的主要问题,在我们自己能力内能解决的,就解决,当解决不了时,就应当寻找一种解决途径。

    (二)改变一些常规做法。例如,由于常规的向买受人收取5%佣金影响委托人意愿时,就可以改为向委托人收取佣金,其佣金比例也可以参照目前我国法院委托拍卖佣金相反比例的原则,即,按成交价分段收取佣金,成交价超过多少时,可以收取高出部分的更高的佣金比例。这样一来,一方面可以调动委托人情绪,也可以调动拍卖人的招商积极性。当然,不管采用何时方式,以调动拍卖人与委托人双方的积极性为目的,可以灵活机动。《拍卖法》也明确规定可以约定佣金的比例,我们一定要灵活运用。

    (三)扩大宣传,改善人们的观念。特别是加强对拍卖法的宣传,例如价格者得的原则,拍卖的快速变现等功能。普级拍卖知识,尽可能用俗语解说,让拍卖走向大众,切不可文绉绉。介于个人委托拍卖期望值相对较高,拍卖人更是要好好与他们沟通,以达成共识,促进成交率上升,以带动民众委托拍卖的积极性。

    (四)拍卖人要耐心与客户沟通,耐心细致的静下心来解决每个标的存在的问题。由粗放经营模式渐进走向精耕细作时经营模式。并建立自己的卖买双方市场,使自己有标的卖同时也有人买。

    方法与路子还有很多,白猫黑猫,抓到老鼠就是好猫。农副产品拍卖、电子竞价、网络拍卖方式运用等各类专题的研究,都势必同时推进拍卖走向大众化。祝愿拍卖人的明天会更好。当然这需要很多人的共同努力,那么,还等什么,加入进来吧,或思考、或运用、或拓展,让我们一起携手推进拍卖走向大众化。

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