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刘双舟博客

 
 
 

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租赁房产拍卖中次承租人是否享有优先购买权  

2011-12-24 08:12:00|  分类: 拍卖研究中心 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   租赁房产拍卖中次承租人是否享有优先购买权

                                         白树军

    近年来随着房地产交易方式的多元化,拍卖方式已成为很普遍的一种交易方式。但现实中往往有些房产在拍卖时存在租赁情况,更有甚者还存在多次转租的情形,这就给拍卖的顺利进行带来一定障碍。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第23条之规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”可见在房产拍卖中承租人的优先购买权是法定的。那么次承租人(转租房屋的承租人)是否也享有优先购买权呢?

    一、承租人未经出租人的同意擅自转租房屋的情形下,次承租人不享有承租房屋的优先购买权

    承租房屋的优先购买权首先建立在租赁法律关系的基础之上。如果承租人未经出租人的同意,擅自将房屋租赁给第三人,根据《中华人民共和国合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”出租人有权解除与承租人之间的租赁合同。既然原合同被解除,那么转租的法律关系也就没有存在的基础。故次承租人就无法获取房屋的租赁权,更何谈优先购买权。

    二、出租人同意承租人转租房屋的情形下,次承租人也不应享有承租房屋的优先购买权

    首先,优先购买权是一项法定权利。优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制,而此限制是基于法律的直接规定产生,具有法定性。我国现有法律只规定了承租人的优先购买权并没有赋予次承租人享有承租房屋的优先购买权。

    其次,根据合同相对性原理,作为承租人优先购买权基础的租赁合同当事人为出租人和承租人,并未包括次承租人。次承租人与出租人原则上无任何权利义务关系,既然无权利义务关系,次承租人就无法向出租人主张租赁房产的优先购买权,同时出租人也不承担向次承租人优先转让的义务。

    再次,如果承认次承租人享有租赁房屋的优先购买权,那么在房屋发生多次转租的情形下,数个次承租人均主张优先权,便面临实现优先购买权顺位如何排序的问题。这样,无形中加重了出租人的负担,出租人可能在不知最终的次承租人是谁的情况下,无法履行通知义务。这时出租人作为房屋所有者的权能被限制,不能充分行使处分权及收益权,从而可能损害出租人的合法权益。

    最后,如前述,出租人在无法充分行使处分权的情况下,完全可能以不同意转租为由与出租人解除合同,这时如果解除了出租人与承租人之间的合同,那么转租就没有存在基础。当然这也对租赁房屋的流转交易有一定的限制,但是可以减少因多次转租无法确定真正的承租人而带来的风险及纠纷。

    综上所述,笔者认为次承租人不应享有租赁房屋的优先购买权。在租赁房屋拍卖前,出租人只依法向承租人发出租赁房屋拍卖通知即可,如果承租人不来参加拍卖即视为放弃优先购买权。

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