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刘双舟博客

 
 
 

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论拍卖中的约定优先购买权  

2011-09-03 20:01:00|  分类: 拍卖与拍卖法研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              论拍卖中的约定优先购买权/刘双舟

    关于拍卖中的优先购买权问题,大家探讨的比较多的是法定的优先购买权,比如承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、股东的优先购买权、合伙人的优先购买权等。这些人享有优先购买权的依据是法律的明文规定。这种法定的优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的优于他人购买某项特定财产的权利。其实,拍卖中除了法定优先购买权外还存在约定的优先购买权和指定的优先购买权。关于指定购买权,我以后将做专门论述,这里我想简单谈谈拍卖中约定的优先购买权的适用问题。

    约定优先购买权的运用有时可以帮助我们解决一些实际上的难题。拍卖中常见的法定优先购买权是承租人的优先购买权,作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。这种法定的优先购买权又称为“先买权”。先买权制度在我国历史上就相当完备了,早在我国唐律中就规定:房地产买卖必须先问近亲,次问四邻,近亲四邻不要,才得卖与别人。

    但是关于承租人的优先购买权如何行使的问题,现在学界存在着一些争议,这些争议的存在往往会造成拍卖中的难题。

    有时候承租人承租的只是整体房屋的一部分甚至是一小部分时,如果出卖人整体出售时,承租人要求行使优先购买权,就牵涉到是否认定为同等条件的问题。比如一栋住宅楼有80套房,每套房都是可以单独分割出售的,承租人承租了其中的一套房。现在大楼主人要拍卖这栋大楼,如果分割拍卖,承租人对其承租的那一套房享有优先购买权,这一点是没有争议的。如果要整体拍卖时,承租人是否对整栋大楼享有优先购买权呢?这在学界是有争论的。

    一种观点认为,承租人只对承租的部分有优先购买权,如果整体拍卖可分割的房屋,则承租人对整体不享有优先购买权,因为如果让承租人享有优先购买权,则不符合法律要求的“同等条件”;另一种观点则认为,在整体拍卖时,承租人也应当享有优先购买权,理由是拍卖的房屋包含租赁房屋,拍卖行为直接影响到承租人的利益,因此必须考虑承租人的优先购买权问题。

    有人认为,优先购买权只能是法定的,当事人之间不能通过约定来创设优先购买权。我认为这种观点值得商榷。

    优先购买权是一种限制权。财产所有权人对自己的房屋拥有所有权,有权出卖自己所有的房屋。但是法律基于保护承租人的权益,有利于发挥财产的效用,有利于财产在流转中的稳定,规定出租人出卖自己的房屋时,承租人在同等条件下有优先购买的权利,这是对财产所有人行使所有权的一种必要限制。既然在有法定的限制条件时,财产所有权人可以将房屋卖给有优先购买权的人,那么在没有法律限制的条件下,财产所有权人就更有权决定先卖给谁了。因此说,财产所有权人享有一种通过约定来限制自己的“自由和权利”。财产所有权人可以通过约定来决定在什么情况下,谁享有优先购买权,这就是约定优先购买权。

    民法实行的是当事人“意思自治原则”,只要当事人的约定不违反法律法规的强行性规定或禁止性规定,那么这种约定在当事人之间就是有约束力的,就应当受到法律的认可和保护。我国自古以来就有的“民有私约如律令”的观念,这与西方的“意思自治”、“私权神圣”的观念几乎是一致的。个人在私法领域内,只要不违背国家法律的强制性或禁止性规定,就可以根据自己的意思,自由创设法律关系。拍卖活动是一种民事活动,受民法调整,而民法是“私法”,在“私法”领域,实行约定优先原则,即“有约定从约定,无约定从法定”。这种约定优先的例子很多。比如夫妻财产按法律规定属于共同共有的财产,但是如果夫妻之间有关于财产形式的约定,就应以约定为准,只有在没有约定的情况下,才属于法定的共同共有。

    在拍卖中,遇到上述可分割财产整体拍卖的难题时,既然承租人是否享有优先购买权存在争议,在承租人主张要享有优先购买权时,为了保险起见,我主张采用“约定优先权”来解决问题。即委托人(出租人)与承租人约定承租人有优先购买权,将这一内容载入《委托拍卖合同》和《竞买协议》。拍卖的最终目的是促成交易,如果承租人有能力整体购买,为什么在同等价格条件下不可以优先卖给他呢?这样不但可以避免优先购买权所导致的纠纷,还有利于标的物的交付,而其他竞买人由于事先认可并知道优先购买权的存在,为了竞得标的,也许还会出一个更高的价格,这对各方都没有坏处。

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